Kdy ceny nájmů klesají a jak toho jako nájemník využít

Ceny nájmů klesají, když nabídka volných bytů převýší poptávku, například když z měst odejdou studenti nebo turisté a byty z krátkodobých pronájmů se vrátí na běžný trh. Nájemníci pak mají vyjednávací sílu: mohou si vybírat, smlouvat o ceně a žádat lepší podmínky. Pokles ale nebývá plošný a netrvá věčně.

Proč nájmy klesají?

Typické důvody jsou tři. První je náhlý přebytek bytů, třeba když vlastníci přestanou pronajímat krátkodobě turistům a nabídnou byty dlouhodobě. Druhý je odliv nájemníků, například studentů při distanční výuce. Třetím je dokončení většího množství nové výstavby na jednom místě.

Opačným směrem působí vysoké ceny bytů a dražší hypotéky, protože víc lidí zůstává v nájmu. Proto se trh může během roku nebo dvou otočit.

Kde je pokles nejvíc znát?

Obvykle ve velkých městech s výrazným podílem krátkodobých pronájmů a studentů, typicky v centrech. Na okraji měst a v menších obcích bývají výkyvy menší. Rozdíly jsou i podle velikosti bytu: malé byty pro jednotlivce reagují rychleji než velké rodinné.

Konkrétní čísla se liší podle zdroje a čtvrti. Sledujte delší dobu inzeráty ve vybrané lokalitě, ať získáte představu, za kolik se byty skutečně pronajímají.

Jak vyjednat nižší nájem?

Když se byt dlouho nepronajímá, pronajímatel ztrácí peníze každý měsíc. Proto je ochotnější ke slevě, hlavně když nabídnete jistotu: delší smlouvu, spolehlivé platby nebo nástup ihned.

• Argumentujte srovnatelnými nabídkami v okolí.
• Nabídněte smlouvu na delší dobu výměnou za nižší nájem.
• Vyjednejte místo slevy jiné výhody, například novou pračku nebo vymalování.
• Domluvte se na pevném nájmu na určité období.

Vyjednávejte slušně a věcně. Pronajímatel si vybírá i podle toho, jak působíte.

Pomoci může i dobrá příprava. Vezměte si na prohlídku potvrzení o příjmu nebo reference od předchozího pronajímatele. Spolehlivý nájemník, který se umí prokázat, má při vyjednávání silnější pozici než ten, kdo jen tlačí na cenu.

Nižší nájem si nechte zapsat do smlouvy, ústní příslib nestačí.

Můžu snížit nájem ve stávajícím bytě?

Zkusit to můžete. Pokud bydlíte delší dobu, platíte včas a nájem je nad úrovní trhu, má smysl s pronajímatelem otevřít rozhovor. Hrozba stěhování je pro něj reálná, protože hledání nového nájemníka stojí čas i peníze.

Jednostranně si ale nájem snížit nemůžete, platí to, co máte ve smlouvě. Občanský zákoník upravuje i možnosti zvyšování nájemného, a pokud se chcete ohradit, je vhodné se poradit s právníkem nebo sdružením nájemníků.

Na co si dát pozor i při nízké ceně?

Levný byt nemusí být výhodný. Prověřte výši záloh na služby a energie, kauci a podmínky jejího vrácení, a délku výpovědní doby. Nájem na dobu určitou na pár měsíců s možností „pak uvidíme“ vám nedá jistotu.

Kauce může podle zákona činit nejvýše trojnásobek měsíčního nájemného. Byt si prohlédněte osobně, nespoléhejte jen na fotky v inzerátu, a při předání sepište protokol se stavem měřidel a vybavení.

Pozor také na podvodné inzeráty, které lákají na nápadně nízkou cenu a chtějí zálohu předem bez prohlídky.

Jak hledat byt, když je nabídka velká?

Velký výběr svádí k rychlému rozhodnutí. Vyplatí se ale prohlédnout si víc bytů a srovnat je podle stejných kritérií: celková měsíční platba včetně záloh, stav bytu, energetická náročnost, dopravní dostupnost a délka smlouvy.

Ptejte se na vytápění a výši posledního vyúčtování. Byt s nižším nájmem a drahým topením může nakonec vyjít dráž. Zjistěte si také, kdo byt spravuje a jak rychle se řeší závady.

Inzeráty od přímých majitelů a od realitních kanceláří se liší. U kanceláří se může platit provize, proto si všechny poplatky nechte předem písemně vyjmenovat. Pokud si nejste jistí, co je oprávněné, zeptejte se v poradně pro nájemníky.

Kdy se trh zase otočí?

To nikdo přesně neví. Když se obnoví turistika nebo se vrátí studenti, poptávka roste a ceny také. Výhodné období proto využijte rozumně: uzavřete delší smlouvu za dobrou cenu a nepodepisujte krátkodobou, kterou pronajímatel za rok zdraží.

Pokud uvažujete o koupi bytu místo nájmu, nerozhodujte se jen podle aktuálního nájmu. Porovnejte dlouhodobé náklady a vaše plány na bydlení na několik let dopředu.

Zdroje

• Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník
• Český statistický úřad
• Ministerstvo pro místní rozvoj ČR